Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Już na etapie podpisywania umowy przedwstępnej pojawia się istotne pytanie: zadatek czy zaliczka? Choć oba pojęcia odnoszą się do wpłaty części ceny przed finalizacją transakcji, ich skutki prawne są zupełnie inne. Właściwy wybór ma bezpośredni wpływ na bezpieczeństwo pieniędzy kupującego, a przy zakupie finansowanym przez kredyt hipoteczny – również na powodzenie całego procesu bankowego.

Poniżej wyjaśniam, czym różni się zadatek a zaliczka przy kupnie mieszkania, jakie mają znaczenie przy finansowaniu nieruchomości oraz na co zwrócić uwagę, aby uniknąć kosztownych błędów.

Zadatek a zaliczka – podstawowa różnica, którą warto znać

Zarówno zadatek, jak i zaliczka, są formą przedpłaty przy zakupie mieszkania, jednak pełnią zupełnie inne funkcje w umowie.

Zadatek stanowi formę zabezpieczenia transakcji. Jego skutki reguluje Kodeks cywilny, a dokładniej art. 394. Oznacza to, że w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron pojawiają się konkretne konsekwencje finansowe.

Zaliczka jest natomiast jedynie częścią ceny wpłaconą z góry. Nie pełni funkcji zabezpieczającej i w razie niewykonania umowy co do zasady podlega zwrotowi, niezależnie od przyczyny.

W praktyce wybór pomiędzy zaliczką a zadatkiem ma realny wpływ na bezpieczeństwo środków wpłacanych przed zawarciem umowy ostatecznej.

Zadatek na zakup mieszkania – jak działa w świetle Kodeksu cywilnego?

Zadatek na zakup mieszkania jest wprost uregulowany w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 394 k.c.:

  • jeżeli kupujący nie wywiąże się z umowy, druga strona ma prawo zatrzymać zadatek,
  • jeżeli to sprzedający odstąpi od transakcji, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości,
  • w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej zadatek zalicza się na poczet ceny mieszkania.

Zadatek pełni zatem funkcję odszkodowawczą i skutecznie mobilizuje obie strony do doprowadzenia transakcji do końca. Przy kupnie mieszkania jego wysokość najczęściej wynosi od 10% do 20% wartości nieruchomości, choć przepisy nie określają górnej granicy.

Zaliczka na zakup mieszkania – czym różni się od zadatku?

Zaliczka na zakup mieszkania nie została szczegółowo uregulowana w przepisach. Jej zasady wynikają przede wszystkim z postanowień umownych oraz ogólnych przepisów prawa cywilnego.

Najważniejsze cechy zaliczki:

  • nie stanowi zabezpieczenia transakcji,
  • w przypadku niewykonania umowy zawsze podlega zwrotowi,
  • żadna ze stron nie ponosi sankcji finansowych za wycofanie się z umowy.

Z punktu widzenia kupującego zaliczka zapewnia większą elastyczność, ale jednocześnie nie chroni przed sytuacją, w której sprzedający zdecyduje się sprzedać nieruchomość innej osobie.

Umowa przedwstępna a wpłata pieniędzy – kluczowe zapisy

Przy kupnie mieszkania ogromne znaczenie ma treść umowy przedwstępnej. To w niej powinno być jednoznacznie wskazane:

  • czy wpłata ma charakter zadatku, czy zaliczki,
  • jaka jest jej wysokość,
  • w jakim terminie ma dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej,
  • na jakich zasadach następuje ewentualny zwrot środków.

Brak precyzyjnych zapisów może prowadzić do sporów. Dlatego nazwa wpłaty („zadatek” albo „zaliczka”) powinna zostać wskazana wprost w treści umowy.

Zadatek a kredyt hipoteczny – realne ryzyko dla kupującego

Przy finansowaniu zakupu mieszkania kredytem hipotecznym zagadnienie zadatek a zaliczka przy kupnie mieszkania nabiera szczególnego znaczenia.

Banki często uznają zadatek na mieszkanie za część wkładu własnego, co bywa korzystne dla kupującego. Ryzyko pojawia się jednak wtedy, gdy kredyt hipoteczny nie zostanie przyznany.

Jeżeli umowa nie zawiera odpowiednich zapisów, sprzedający może:

  • zatrzymać zadatek,
  • odmówić jego zwrotu, nawet jeśli brak kredytu nie wynika z winy kupującego.

Dlatego przy zadatku kluczowe jest wprowadzenie klauzuli uzależniającej zawarcie umowy przyrzeczonej od uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej. Bez takiego zabezpieczenia ryzyko utraty wpłaconych środków jest wysokie.

Zaliczka a zadatek – co bezpieczniejsze przy niepewnej decyzji banku?

Jeżeli kupujący:

  • dopiero analizuje swoją zdolność kredytową,
  • składa wnioski do kilku banków,
  •  występują powody w wyniku, których może nie uzyskać pozytywnej decyzji banku,

wówczas zaliczka może okazać się bezpieczniejszym rozwiązaniem. W przypadku odmowy kredytu zwrot zaliczki powinien nastąpić bez dodatkowych warunków.

Należy jednak pamiętać, że zaliczka nie zabezpiecza transakcji, dlatego sprzedający często oczekuje zadatku. W praktyce stosuje się wtedy kompromisowe rozwiązania, np. niższy zadatek połączony z odpowiednią klauzulą kredytową.

Kiedy zadatek na zakup mieszkania ma sens?

Zadatek na zakup mieszkania sprawdzi się szczególnie wtedy, gdy:

  • kupujący posiada stabilną sytuację finansową i wysoką szansę na kredyt hipoteczny,
  • zależy mu na zabezpieczeniu transakcji,
  • nieruchomość znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji i cieszy się dużym zainteresowaniem.

W takich przypadkach zadatek ogranicza ryzyko wycofania się sprzedającego i zwiększa pewność doprowadzenia transakcji do końca.

Kiedy lepszym rozwiązaniem jest zaliczka?

Zaliczka na zakup mieszkania będzie odpowiednia, gdy:

  • istnieje ryzyko nieotrzymania kredytu,
  • termin zawarcia umowy przyrzeczonej jest odległy,
  • kupujący chce zachować możliwość wycofania się z transakcji bez utraty środków.

Choć zaliczka nie daje pełnego zabezpieczenia, znacząco ogranicza ryzyko finansowe na wczesnym etapie zakupu.

Bezpieczne praktyki przy wpłacie zadatku lub zaliczki

Aby zminimalizować ryzyko:

  • dokonuj wpłaty przelewem bankowym,
  • precyzyjnie określ charakter wpłaty w umowie,
  • zadbaj o odpowiednio długi termin na uzyskanie decyzji kredytowej,
  • rozważ zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

Takie działania zwiększają bezpieczeństwo transakcji i ułatwiają dochodzenie roszczeń, jeśli druga strona nie wywiąże się z umowy.

Zadatek a zaliczka przy kupnie mieszkania – decyzja, której nie warto podejmować samodzielnie

Wybór pomiędzy zadatkiem a zaliczką powinien być dostosowany do sytuacji finansowej kupującego, wartości nieruchomości oraz sposobu finansowania zakupu mieszkania. Przy kredycie hipotecznym każdy zapis w umowie ma znaczenie – również dla banku.

Jeżeli planujesz zakup nieruchomości i chcesz mieć pewność, że wpłata zadatku lub zaliczki nie narazi Cię na stratę pieniędzy, warto skonsultować się z doświadczonym ekspertem kredytowym.

Malwina Lis, niezależny ekspert kredytowy z ponad 15-letnim doświadczeniem, pomagam swoim klientom bezpiecznie przejść cały proces – od analizy zdolności kredytowej, przez wybór banku, aż po podpisanie umowy i uruchomienie kredytu. Dzięki temu decyzje podejmowane na etapie umowy przedwstępnej są świadome i dopasowane do realnych możliwości finansowych.

Jeżeli zastanawiasz się, czy w Twojej sytuacji lepszym rozwiązaniem będzie zadatek czy zaliczka, skonsultuj się ze mną jeszcze przed podpisaniem umowy. To najprostszy sposób, aby uniknąć kosztownych konsekwencji.