Kredyt hipoteczny

Chcąc spełnić swoje marzenie odnośnie własnych “czterech kątów”, wielu z nas zaciągna kredyt hipoteczny w banku. Jest on do tego najatrakcyjniejszym produktem ze względu na bardzo niskie oprocentowanie i długi okres kredytowania (nawet do 40 lat). Jednak jego uzyskanie przysparza kredytobiorcom wielu problemów i zajmuje mnóstwo czasu. Nic dziwnego, bo to specyficzny produkt bankowy, a procedura jego uzyskania bardzo skomplikowana i długotrwała.

Kredyt hipoteczny możemy zaciągnąć na różne cele. Można nim sfinansować zakup działki,  mieszkania, domu albo samą budowę. Niewielu wie, że takim kredytem możemy także zrefinansować (przenieść) obecny kredyt mieszkaniowy lub “odzyskać” (zrefinansować) wniesione nakłady finansowe na poczet budowy, czy zakupu.

Bank zabezpieczy swoje roszczenie na hipotece kredytowanej nieruchomości. W dużym stopniu zmniejszy mu to ryzyko straty pieniędzy w przypadku, gdyby klient przestał spłacać kredyt. Jest to jeden z czynników, dlaczego ten kredyt ma tak niskie oprocentowanie.

Czy wiesz że?

W 2020 roku w Polsce banki udzieliły 204 tyś kredytów hipotecznych o łącznej wartości 60 mld zł.

Uzyskanie kredytu hipotecznego jest jednak bardzo czasochłonną procedurą. W tym momencie to czas nawet do 3 miesięcy. Szczególnie proces jest wydłużony w bankach, gdzie weryfikacja odbywa się “centralnie” i w których możemy uzyskać dobre dobre warunki cenowe. Obecnie (kwiecień roku 2021), uzyskanie kredytu hipotecznego w czasie krótszym niż jeden miesiąc, jest praktycznie niemożliwe.

Analitycy bankowi bardzo skrupulatnie podchodzą do sprawdzenia, czy możemy taki kredyt otrzymać. Przeanalizują całą sytuację i wezmą pod uwagę szereg czynników:

  • naszą zdolność kredytową (źródło dochodów, branże pracodawców, wysokość dochodów oraz zobowiązań, ilość osób na utrzymaniu, koszty utrzymania,  itd.)
  • wysokość posiadanego wkładu własnego
  • historię kredytową na podstawie baz BIK, BIG, KRD itp.
  • nieruchomość, którą chcemy kupić (jej status prawny, wartość rynkową, lokalizację)

Formalności przy kredycie hipotecznym

Kredyt hipoteczny jest bardzo atrakcyjny dla kredytobiorców. Jednak proces przyznania go jest wieloetapowy i bardzo formalny. Sytuacja nasza, jak i kredytowanej nieruchomości, zostanie bardzo dokładnie sprawdzona.

Pierwszym czynnikiem, który będzie sprawdzany, to nasz “scoring”, czyli najprościej mówiąc,  to nasza wiarygodność w ocenie banku, wyrażona w punktach. Mają na nią wpływ przede wszystkim informacje pobierane z baz np. BIK-u,  na temat terminowości naszych spłat w dotychczasowych zobowiązaniach kredytowych, ilości i częstotliwości zaciągania tych zobowiązań, a także stopień wykorzystania limitów kredytowych na kartach i w rachunkach ROR.

Bardzo ważnym czynnikiem jest oczywiście zdolność kredytowa –  innymi słowy, czy jesteśmy w stanie (w oczach banku oczywiście)  “udźwignąć’ ciężar kredytu. Głównym czynnikiem weryfikowanym są nasze źródła dochodów, ich stabilność i wysokość.  Z drugiej strony, bank sprawdza nasze wydatki związane z kosztami utrzymania, ilością osób w gospodarstwie domowym i obciążeniami z tytułu obecnych zobowiązań kredytowych.

Dla banku bardzo mało znaczą jednorazowe dochody, nagrody. Obecnie też w dobie pandemii, banki  ostrożniej podchodzą do czynników zmiennych wynagrodzenia, jak premie, czy nadgodziny. Są brane pod uwagę, ale zwykle nie w pełnej wysokości.

Wymagane dokumenty przy kredycie hipotecznym

Do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny musimy przygotować szereg dokumentów. Weryfikacja jest zwykle podzielona na dwa etapy : analiza finansowa i analiza nieruchomości. W związku z tym, zarówno nasze dokumenty finansowe i dokumenty nieruchomości są dokładnie sprawdzane.

Akceptowane przez banki dokumenty, którą mogą poświadczyć o naszych dochodach, to zazwyczaj:

  1. Umowa o pracę:
    • zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodzie wystawione przez pracodawcę (każdy bank ma tutaj inny formularz)
    • wyciągi z kont bankowych potwierdzające wpływy wynagrodzenia
    • alternatywnie zaświadczenie z ZUS o wysokości podstawy wymiaru składek na ubezpieczenia społeczne
  2. Umowy cywilno-prawne:
    • oświadczenie/ zaświadczenia o dochodach
    • umowy zlecenia
    • potwierdzenia wpływów na konto lub rachunki za wykonane zlecenie
  3. Posiadanie własnej działalności gospodarczej
    • PIT za ostatni rok podatkowy w zależności od formy opodatkowania np. PIT28 w przypadku ryczałtu, PIT 36/PIT36L w przypadku zasad ogólnych , PIT16 w przypadku karty podatkowej
    • dokumenty finansowe za obecny okres rozliczeniowy w zależności od formy opodatkowania np. podsumowanie książki przychodów i rozchodów przy zasadach ogólnych, ewidencja przychodów przy ryczałcie
    • potwierdzenia opłat  zaliczek na ZUS i US lub zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami
    • wyciąg z konta firmowego z 3 lub 6 miesięcy

W przypadku dokumentów odnośnie samej nieruchomości, to zależy od celu kredytu i rodzaju danej nieruchomości. Najwięcej do skompletowania mamy przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, szczególnie w budowie, a najmniej w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego.

Na pewno bardzo istotną kwestią w każdym przypadku jest treść księgi wieczystej. Warto ją sprawdzić wcześniej, aby uniknąć problemów i nie marnować czasu. Można to zrobić samodzielnie, wpisując numer księgi  na stronie https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/.

Szczególną uwagę powinniśmy zwrócić na informacje dotyczące służebności osobistych w dziale III, które wykluczają zabezpieczenie się na nieruchomości, egzekucje oraz hipoteki w dziale IV, ale tylko te, które nie są na rzecz banku, a innych podmiotów, jak osób prywatnych, ZUS, US, innych podmiotów prawnych.

Drugim ważnym aspektem jest wartość rynkowa nieruchomości, oceniona przez rzeczoznawcę majątkowego.  Aby zweryfikować jej cenę, bank zwraca uwagę na atrakcyjność nieruchomości, jej stan techniczny, lokalizację, metraż itp. Pozwoli to ustalić “zbywalność” nieruchomości w przypadku gdyby klient zerwał umowę i bank musiał sprzedać nieruchomość, aby odzyskać pożyczone pieniądze.

Solidne przygotowanie kompletu dokumentów, w odpowiedniej formie i treści, bardzo mocno wpływa na czas procesu kredytowego, ale także na jego decyzję. Warto zatem skorzystać z pomocy eksperta w tej kwestii. Robiąc to pierwszy raz możemy popełnić tu wiele błędów, których konsekwencje mogą być dotkliwe i niemożliwe do skorygowania na późniejszym etapie.

Pułapki kredytu hipotecznego

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Oprocentowanie w znaczący sposób wpływa na koszt kredytu – czyli na to, ile pieniędzy musisz oddać bankowi, ponad to, co pożyczyłeś. Obecnie jest bardzo niskie.

W tym momencie banki udzielają kredytów z dwoma rodzajami oprocentowania. Mamy tutaj do wyboru oprocentowanie stałe lub zmienne. Oprocentowanie zmienne składa się z :

  • marży banku (na tą chwilę najniższa jest na poziomie  1,85% w zależności od konkretnej oferty banku i wysokości wkładu własnego). Marża banku będzie niezmienna przez okres kredytowania (z małymi wyjątkami, np. przerwanie okresu wymaganego ubezpieczenia, brak wpływów na konto)
  • Wibor 3M lub 6M – wartość zmienna, ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej. Obecnie bardzo niski na poziomie 0,21%-0,25%.
Czy wiesz że?

Skrót Wibor pochodzi od słów: Warsaw Interbank Offered Rate, a oznacza oprocentowanie na rynku międzybankowym w Polsce – innymi słowy jest to oprocentowanie, na jakie banki udzielają sobie nawzajem pożyczek.

Podpisując umowę kredytową ze zmienną stopą procentową, godzisz się na to, że wysokość odsetek będzie aktualizowana w trakcie trwania tej umowy. Z jednej strony, może to spowodować, że rata się obniży, ale w przypadku wzrostu tego wskaźnika, będzie się podnosić. Bardzo ciężko jest przewidzieć, w jakim tempie i do jakiego poziomu wskaźnik WIBOR w dłuższej prespektywie będzie się zmieniał.

Stałe oprocentowanie, gwarantuje nam niezmienność przez 5 lat i na ten moment, banki oferują je na poziomie znacznie wyższym niż przy zmiennym (od 3,66% w górę). Po tym okresie możemy przedłużyć je na kolejny okres wg. propozycji banku wysłanej miesiąc przed upływem 5 lat, bądź przejść na oprocentowanie zmienne z marżą, jaką bank oferował w momencie zawierania umowy kredytowej i aktualnie obowiązującej wówczas stawce WIBOR-u.

Kredyt hipoteczny – koszt w zależności od czasu trwania kredytu

Mimo że oprocentowanie wydaje się małe (“zaledwie kilka procent”) warto dokładnie przenalizować co ono oznacza i zobaczyć jego wpływ całkowite koszty kredytu

Dla poniższego przykładu przyjęłam: kwota kredytu 500 tys., spłata w ratach równych.

  • Okres kredytowania
  • Kwota kredytu
  • Oprocentowanie
  • Wysokość raty
  • Odsetki
  • 10 lat
  • 500000 zł
  • 2,41 %
  • 4693,06 zł
  • 63 167,20 zł
  • 15 lat
  • 500000 zł
  • 2,41 %
  • 3312,80zł
  • 963 04,76 zł
  • 20 lat
  • 500000 zł
  • 2,41 %
  • 2627,65zł
  • 130 635,21 zł
  • 30 lat
  • 500000 zł
  • 2,41 %
  • 1952,29 zł
  • 202 823,58 zł

Założyłam hipotetyczną sytuację stałego oprocentowania w całym okresie kredytowania. Pomoże nam to przeanalizować i zauważyć,  jak rosną koszty kredytu, przy zwiększającym się okresie kredytowania.

Jak widać różnica w koszcie odsetkowym pomiędzy kredytem na 10 i 30 lat wynosi aż 139656,38 zł.  Wniosek stad jest jeden – opłaca się brać kredyt na jak najkrótszy okres kredytowania, bądź nadpłacać kredyt i skracać jego okres,  jeśli tylko nasza sytuacja finansowa nam na to pozwala.

Kredyt hipoteczny – koszt w zależności od oprocentowania

  • Okres kredytowania
  • Kwota kredytu
  • Oprocentowanie:
  • W tym marża
  • W tym WIBOR
  • Wysokość raty
  • Odsetki
  • 20 lat
  • 500000 zł
  • 2,41 %
  • 2,2 %
  • 0,21 %
  • 2627,65zł
  • 130 635,21zł
  • 20 lat
  • 500000 zł
  • 3,92 %
  • 2,2 %
  • 1,72 % *
  • 3008,87zł
  • 222 127,82 zł
  • 20 lat
  • 500000 zł
  • 5,2 %
  • 2,2 %
  • 3%
  • 3355,27zł
  • 305 264,86 zł
  • 20 lat
  • 500000 zł
  • 7,2 %
  • 2,2 %
  • 5%
  • 3936,75 zł
  • 444 819,16 zł

*Wibor na poziomie sprzed pandemii

W drugim przykładzie przedstawiłam wpływ zmiany oprocentowania na koszt całego kredytu. Wybrałam kilka przykładowych wartości oprocentowania na poziomie obecnym, sprzed pandemii i kilku kolejnych podwyżek. Wniosek jest jeden – i chyba mało odkrywczy – im mniejsze oprocentowanie, tym dla nas lepiej. Każdy punkt procentowy jest tutaj bardzo istotny. Zmiana nawet o 1%, ma istotny wpływ na całkowity koszt, szczególnie w długim okresie.

Kredyt hipoteczny – koszt w zależności od wyboru: rata równa i malejąca

Przy wyborze kredytu hipotecznego skupiamy się zazwyczaj nad wysokością raty i oprocentowania, nie analizując sposobu spłacania kredytu. Zrozumiemy to, poznając składowe raty.

Rata, którą spłacamy, składa się z dwóch części – części odsetkowej i części kapitałowej.

Część kapitałowa – to część, która pomniejsza nam z każdą ratą, pożyczoną kwotę kredytu, czyli nasz kapitał.

Część odsetkowa – to część, którą zapłacimy bankowi w danej racie za “wypożyczenie” nam pieniędzy.

Wracając do sedna – przy wyborze sposobu spłaty będziemy mieli dwie opcje:

  • raty równe
  • raty malejące

Określenia te odnoszą się do wysokości rat, jakie będziemy spłacali (oczywiście bez uwzględnienia zmienności Wiboru, który jest innym aspektem kredytu).

  1. Raty równe – oznaczają, że każda rata będzie równa (oczywiście jak już wspominałam, jeśli nie dojdzie do zmiany Wiboru).  Będzie się zmieniał jedynie stosunek części kapitałowej do części odsetkowej. Na początku będziemy spłacali bardzo dużo odsetek i bardzo mało kapitału. Z czasem, ten stosunek będzie się zmieniał i coraz większą częścią raty, będzie to spłacony kapitał.
  2. Raty malejące – oznaczają, że raty będą malały. W tym wypadku, rata kapitałowa będzie stała we wszystkich miesiącach, a zmieniała się będzie część odsetkowa. Wraz ze spłatą kapitału, część odsetkowa będzie malała.

Co się bardziej opłaca?

Z finansowego punktu widzenia, bardziej opłacalna jest rata malejąca, gdyż w finalnym rozrachunku oddamy bankowi mniej pieniędzy.  Jednak wymaga to od nas większych środków na samym początku. Nie ma tutaj więc najlepszej opcji, to wszystko zależy od indywidualnej sytuacji Klienta.

Zestawienie dla przykładowej kwoty kredytu:

  • Raty równe
  • Okres kredytowania
  • Kwota kredytu
  • Oprocentowanie
  • Wysokość pierwszej raty
  • Odsetki
  • Raty równe
  • 20 lat
  • 500000 zł
  • 2,41%
  • 2 627,65 zł
  • 130 635,21 zł
  • Raty malejące
  • 20 lat
  • 500000 zł
  • 2,41 %
  • 3 087,50 zł
  • 121 002,08 zł

Takie zestawienia i porównania, to moja codzienna praca. W kilka chwil jestem w stanie przygotować dla Ciebie takie porównanie. Skorzystaj z opcji kontaktu i wyślij mi dane do przeprowadzenia symulacji.

Wyselekcjonuje dla Ciebie najlepsze obecnie oferty kredytowe na rynku, które będą uwzględniały Twoje preferencje. Jeśli chcesz poznać ofertę jakiegoś konkretnego banku np. gdzie masz swoje konto, zaznacz to proszę w formularzu, a na pewno uwzględnię to w symulacjach.

Jedną z opcji kontaktowych, jaką udostępniam Klientom jest “Formularz badania zdolności kredytowej”. Uzupełnij odpowiednie do Twojej sytuacji dane i wyślij go do mnie. Po przeanalizowaniu go, skontaktuję się z Toba i przedstawię Ci najkorzystniejsze rozwiązania kredytowe.

Jeśli jesteś zainteresowany kredytem hipotecznym, skontaktuj się ze mną